Immobilien- und Wohnungswirtschaft
Marktwirtschaftliche Grundlage für Wohnungsbaugenossenschaften
In erster Linie spielt hier der Wohnungsmarkt eine entscheidende Rolle. Der Wohnungsmarkt in Deutschland gliedert sich in viele heterogene Teilmärkte. Ihre Entwicklung wird durch konjunkturzyklische, angebotsinduzierte und nachfrage-induzierte Einflußfaktoren beeinflusst. Den Wohnungsmarkt kann man als eine Gesamtheit verschiedener Teilmärkte betrachten. Er ist somit ein sehr heterogener Markt. Hier liegt auch die Schwierigkeit die passenden Instrumentarien zu finden. Die Immobilität starke Heterogentität des Gutes „Wohnung“ sorgen dafür, dass der Markt unterschiedlichste Strukturen zwischen Land, Region, Stadt und Quartier aufweist. Die so existierenden Einzelmärkte machen einen Vergleich nach beispielsweise sozial-ökonomischen, technischen und räumlichen Kriterien relativ schwer. Hier kommt hinzu, dass die Grenzen der Märkte fließend sind und sich nicht klar identifizieren lassen.[1]
Wohnungsbaugenossenschaften
Vorstellung des Instruments
„Die ursprüngliche Ziel einer Genossenschaft besteht darin, dass sich eine Summe von Individuen unter Wahrung ihrer Eigenständigkeit gemeinsam einer Aufgabe widmet , für die ein Einzelner dieser Gruppe zu schwach ist und die allen Mitgliedern nutzen bringt.“[2]
Wohnungsbaugenossenschaften stellen eine besondere Form der Wohnraumversorgung dar. Die Motivation hinter den Begriffen „Wohnungsbau- oder Wohnungsgenossenschaft und Mietgenossenschaft ist die gleiche: „die Versorgung mit günstigen Wohnraum“. In dieser Arbeit werde ich überwiegend den Begriff der Wohnungsgenossenschaft verwenden.
Normalerweise regelt der Markt die Wohnraumversorgung für die Bevölkerung. Entstanden ist das genossenschaftliche Model bereits im 19. Jahrhundert um die Wohnungsnot breiter Bevölkerungsschichten abzuwenden. Nach Eberhard Dülfer wird der aktuelle Genossenschaftsbegriff anhand von vier Grundmerkmale definiert, die Personengruppe, die gruppenmäßige Selbsthilfe, den Organbetrieb und den Förderungsverbund.[3]
Diese allgemeinen Genossenschaftsbegriffe treffen so auch für Wohnungsbaugenossenschaften zu:
- Die Personengruppe stellt einen Zusammenschluss von Personen dar, die in der Regel, das gleiche Interesse verfolgen. Zumeist liegt hier das Interesse darin, die Wohnverhältnisse zu verbessern und die Wohnungsversorgung durch die Genossenschaft zu verbessern.
- Gruppenmäßige Selbsthilfe äußert sich durch gemeinsame Aktivitäten und gegenseitige Unterstützung der Personengruppe ihre Wohnsituation zu verbessern.
- Die Personengruppe errichtet und bedient sich einer gemeinsamen Organisation, die für die Bereitstellung wohnungswirtschaftlicher Leistungen zuständig ist.
- Zwischen Organisationsbetrieb und der Personengruppe besteht eine Förderungsbeziehung, welche die Leistungsbeziehung und nicht die Kapitalbeziehung im Vordergrund inne hat.[4]
Heutzutage sind Wohnungsgenossenschaften fast ausschließlich Förderungsgenossenschaften, die sich aus den Trägern, den Eigentümern und den Leistungsabnehmern , den Kunden zusammensetzen. Die Mitglieder der Genossenschaften erwarten eine wirtschaftliche Förderung ihrer Haushalte. Nicht im direkten Sinne, sondern dadurch, dass sie Wohnraum und zunehmend andere Dienstleistungen von der Genossenschaft gegen Entgelt erhalten.[5] Deshalb sind solche Wohnungsgenossenschaften als Bezugs- oder auch als Haushaltsgenossenschaften einzustufen. In Form von Orts- und Lokalgenossenschaften sind sie meist als Primärgenossenschaft anzusehen.[6]
Ziel einer Wohnungsbaugenossenschaft
Der Hauptunternehmensgegenstand einer Wohnungsgenossenschaft ist vor allem die wohnungswirtschaftliche Leistung in Form der Versorgung der Mitglieder. Dies geschieht in Form von Neubau, Erwerb und die anschließende Übergabe der Wohneinheiten an die Mitglieder zur Dauernutzung oder zum Eigentum. Die Mitglieder der Genossenschaft erfahren so in Form von günstigen Mieten oder Kaufpreisen und unkündbaren Wohnungsrechten einen ökonomischen Vorteil. Dies stellt im Prinzip die Förderung dar, die diese Genossenschaften als Förderungsgenossenschaft klassifizieren lässt.[7]
Die Ziele einer Wohnungsbaugenossenschaft sind wie bei anderen Unternehmung individuell gestaltet. Doch die Ausrichtung stützt sich auf ein gemeinsames Zielkonstrukt des Kollektives. Es beruht somit auf einem Zielsystem einzelner Akteure. Die Bedürfnisse sind dennoch heterogen haben aber eine individuelle Vorteilsfindung inne. Dies wird auch der Grund eines Zusammenschlusses zu einer Genossenschaft sein. Die Genossenschaft geht aber nicht explizit dem Individualwunsch nach sondern versucht ihren Förderungsauftrag für die Gemeinschaft zu erfüllen. Das Förderungsziel ist somit als der genossenschaftliche Grundauftrag zu sehen. Durch die Erarbeitung eines Zielsystems für Wohnungsbaugenossenschaften entstehen ihre Aufgaben und ihre Möglichkeiten als Genossenschaft. Die wirtschaftliche Förderung ist das Hauptziel der Genossenschaften. Neben diesem Hauptziel gibt es aber auch noch weitere sozial-kulturelle Nebenziele.[8]
Hinter den kulturellen Nebenzielen stehen individuelle Bedürfnisse einzelner Mitglieder. Sie sind parallel zu dem eigentlichen Hauptziel der Wohnraumversorgung oder wohnungsnahen Dienstleistungen angeordnet. Hier sind immaterielle Güter wie psychische oder physische Sicherheit gemeint, die zur Steigerung der Lebensqualität dienen. In Kombination mit den ökonomischen Zielen kann man hier von dem sogenannten „Genossenschaftsgeist „ sprechen. Es geht um die Errichtung, Etablierung einer Gemeinschaft.[9]
Seit der Entstehung von Genossenschaften gab es zusätzliche Dienstleistungsangebote neben der reinen Wohnversorgung. Gerade vor dem Hintergrund des starken Gesellschaftswandel sind erweiterte Dienstleistungsangebote heute für die Mieter attraktiver denn je. Heute werden verstärkt von den Wohnungsbaugenossenschaften Leistungen übernommen, die früher in der Familie übernommen wurden. Mit zunehmender Singularisierung der Hauhalte, somit wachsenden Zahlen Alleinerziehender ist ein Angebot der Kinder- und Jugendbetreuung neben dem eigentlichen Ziel der Wohnraumversorgung ein wichtiger sozialer Faktor. Gleiches gilt auch für ältere Menschen, die oft auf die Hilfe andere angewiesen sind und ihr gewohntes Wohnumfeld aus sozialen und physischen Gründen nicht verlassen möchten oder können. Wohnnahe Dienstleistungen für ältere Bewohner könnten demnach die Pflege, Erledigung der Einkäufe oder Behördengänge darstellen. So entstehen nach und Senioren WGs, die zum Teil genossenschaftlich organisiert werden.[10] Schöne Beispiele finden sich in Hannover-Kronsberg und in Celle (siehe: Gemeinsam statt einsam – Senioren WGs immer beliebter. Siehe hierzu www.zdf.de)
Zielgruppen und Akteure der Wohnungsbaugenossenschaften
§I Abs. I II WoBauG: „Die Förderung des Wohnungsbaues hat das Ziel, den Wohnungsmangel zu beseitigen und für weite Kreise der Bevölkerung breitgestreutes Eigentum zu schaffen. Die Förderung soll eine ausreichende Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsschichten entsprechend den unterschiedlichen Wohnbedürfnissen ermöglichen und diese namentlich für diejenigen Wohnungsuchenden sicherstellen, die hierzu selbst nicht in der Lage sind. In ausreichendem Maße sind solche Wohnungen zu fördern, die die Entfaltung eines gesunden Familienlebens, namentlich für kinderreiche Familien, gewährleisten. Die Förderung des Wohnungsbaues soll überwiegend der Bildung von Einzeleigentum (Familienheimen und eigengenutzten Eigentumswohnungen) dienen. Zur Schaffung von Einzeleigentum sollen Sparwille und Bereitschaft zur Selbsthilfe angeregt werden.“[11]
Die Hauptzielgruppe für ein genossenschaftliches Instrumentarium sind in erster Linie also einkommensschwache Haushalte, die sich aufgrund ihrer ökonomischen Lage am freien Markt nur schwer Wohnraum erwerben können.
Oftmals stellen junge Familien diese Zielgruppe dar. Aber auch ältere Menschen, Alleinerziehende und Migrantenfamilien sehen sich oftmals dem Problem gegenüber, günstigen Wohnraum am freien Markt zu erhalten. Dies trifft insbesondere bei Wohneigentum zu. Die Genossenschaft muss bei der Identifizierung ihrer Zielgruppe offen und flexibel bleiben um auf die sich rasch ändernden sozialen und ökonomischen Strukturen der Bevölkerung als Unternehmung reagieren zu können und tragfähige zeitgemäße Konzepte bieten zu können. Gerade unter dem Aspekt der „Überalterung“ Deutschlands, dem Demografischen Wandel, sehen sich Genossenschaften in einer barrierefreien Versorgung ihrer Mitglieder. Der gesellschaftliche Strukturwandel und somit der Strukturwandel hält an. Die Zahl der Alleinlebenden und der Anteil der Kinder die in nichtehelichen Lebensverhältnissen nimmt zu.[12] „Das dramatische und im Vergleich zum Durchschnitt (13 Prozent) fast doppelt so hohe Armutsniveau bei Alleinerziehenden (24 Prozent) zeigt angesichts des gewählten Datensatzes nicht nur, dass die Armutsquote bei Alleinerziehenden real wesentlich höher ist (etwa 40 Prozent gemäß der Angaben des Bundesfamilienministeriums), sondern es zeigt die dringende Notwendigkeit auf, im Bezug auf Alleinerziehende armutsbekämpfende Maßnahmen zu ergreifen.“[13]
Parallel hierzu steigt die Anzahl der Haushalte mir niedrigem Einkommen was zu einer weiteren Einkommensschere in der Bevölkerung sorgt. Besonders die Verdrängung der einkommensschwächeren Haushalte aus denn innerstädtischen Bereichen führt zu einer Polarisierung der Haushalte in marginalisierten Quartiere sowie zu einer sozialräumlichen Entmischung der Innenstädte.[14]
Neben den genannten Zielgruppen, die letztlich auch als Interessenten zu einem Akteur werden können, zählen die „Promotoren“ als die wichtigsten Akteure einer Genossenschaft. „Als Promotoren bezeichnet man Personen oder Institutionen , die einen Innovationsprozeß innovativ und aktiv fördern.“[15] Die Promotoren können die Transaktionskosten währen der Gründungsphase stark positiv beeinflussen. Durch die Beratung und Bereitstellung von Wissen können sie nicht nur als Sachverständige dienen, sondern darüber hinaus auch die Verfahren beschleunigen indem formale Fehler vermeiden werden. Gleichzeitig können sie das Verfahren moderieren oder als Mediator bei Streitigkeiten fundieren. Ebenfalls können sie Kapital einbringen oder für die Genossenschaft bürgen um sie somit zu finanzieren.[16]
Heutzutage sind es aber weniger Einzelpersonen die als Promoter fungieren, sondern es gibt vermehrt institutionale Promotoren. Bekannte Promoter sind heute wohnungswirtschaftliche Regionalverbände und der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V..[17]
Ein weiteres Beispiel ist die GIMA eG in München. Also genossenschaftliche Immobilienagentur ist sie ein Zusammenschluss von 13 Wohnungsunternehmen in München und vermittelt Immobilien an Genossenschaften und Unternehmen die gemeinnützig agieren. Ziel der GIMA ist es, langfristig günstigen Wohnraum zu sichern. Siehe hierzu: www.gima-muenchen.de
Ein weiteres interessantes Beispiel ist Urbanes Wohnen e.G. in München. Siehe hierzu www.urbanes-wohnen.com.
Kapitalbedarf
Der finanzpolitische Teil einer Wohnungsbaugenossenschaft stellt den gleichen Bestandteil dar wie bei anderen geführten Unternehmen. Es ist ein wesentlicher Baustein der Unternehmenspolitik. Neben den vier wirtschaftlichen Verrichtungsfunktionen einer Wohnungsbaugenossenschaft
- Beschaffung
- Produktion
- Absatz
- Logistik
stellt die Finanzierung die fünfte wichtige Teilfunktion dar. Diese Grundfunktionen einer Betriebswirtschaft gelten unabhängig von der Rechtsform für jeden Betrieb. Bei der Wohnungsbaugenossenschaft stellt die Wohnraumproduktion bzw. der Erwerb von Bauland oder Wohnraum den größten Teil des Kapitalbedarfs dar.[18]
Kapitalbedarf entsteht dann, wenn es eine Lücke zwischen dem Zeitpunkt der zu zahlenden Leistung und den Einzahlungen gibt. Aufgrund des Gutes „Wohnraum“ mit seinen Eigenschaften fallen hier die Zeitpunkte der Erstellung und Veräußerung sehr stark auseinander. Anhand einer Ausgaben- und Einnahmerechnung ergibt sich hier der Kapitalbedarf für die Durchführung der Unternehmung.[19]
Der Kapitalbedarf entsteht ferner durch folgenden Determinanten: Betriebsgröße, Wertkomponenten wie Baulandpreise sowie Materialpreise, Zeitkomponente wie die Prozeßgeschwindigkeit, Satzungen, etc.[20]
Die sogenannten „setup“ Kosten stellen bei der Errichtung einer Wohnungsbaugenossenschaft einen erheblichen Anteil dar. Die Transaktionskosten zur Bereitstellung der Organisationsform wird zum größten Teil von den Gründungsmitgliedern getragen. Es sind weitere Interessiert, entweder im Bekanntenkreis oder öffentlich, zu ermitteln. Im Anschluss ist ein tragfähiges Konzept zu erarbeiten und festzulegen. Um eine funktionierende Struktur aufzubauen, werden Gründungsversammlungen einberufen, die einen kontrollierenden Vorstand und Aufsichtsrat bestimmen. Um als Genossenschaft tätig zu werden bedarf es im Vorfeld einiger formaler Handlungen wie die Eintragung in das Genossenschaftsregister.[21]
Weitere nicht monetäre setup Kosten entstehen den Gründungsmitgliedern im Gründungsvorgang durch ihren Zeitaufwand. Die entstehenden Kosten durch den Bau oder Erwerb von Wohnraum oder Bauland entstehen den Gründern weitere hohe Kosten. Diese sehr hohen Kosten können auch nach vorheriger Schätzung dazu führen, dass es gar nicht erst zu einer Genossenschaftsgründung kommt. Um so wichtiger ist es, geeignete Kapitalquellen zu finden und den Kapitalbedarf so gering wie möglich zu halten. Hierzu könnte beispielsweise der städtebauliche Vertrag nach BauGB dienen. Durch eine Beteiligung der Kommune an den Planungswertvorteil kann es zu einer schnelleren Ausweisung an Bauland kommen. Die hohen Kosten der infrastrukturellen Erschließung würden sich auf Seiten der Gemeinde verringern. Dies führt zu einem schnelleren Ausweis von Bauland, was den Planungsprozess wesentlich beschleunigen und somit vergünstigen würde. Die Genossenschaft kann so im Gegenzug ihre individuellen Wünsche eher einbringen und rechtlich absichern. Des Weiteren hat eine Kommune ein Interesse daran, öffentliche soziale Einrichtungen wie Kindergärten oder Pflegeeinrichtungen. Wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen Gemeinde und Genossenschaft geschlossen, so können an den Verkauf des Baulandes bestimmte Bedingungen geschlossen werden, so kann sich der Preis für das Bauland ebenfalls verringern. Zum Beispiel kann die Entwicklung des Baulandes einer bestimmten Zielgruppe dienen.[22]
Bauliche Nachverdichtung
Da wir uns mit dem Untersuchungsgebiet „Karolinenviertel“ in einem innerstädtischen Bereich befinden, gibt es dort keine Möglichkeit unbebautes Bauland zu erwerben. Es wäre denkbar Brachflächen im Karolinenviertel hierfür zu identifizieren und somit durch eine Nachverdichtung im Quartier neuen Wohnraum zu produzieren. So ist es möglich für die Mitglieder der Genossenschaft in gewachsenen und innenstadtnahen Gebieten Wohnraum zu offerieren.[23]
Die hier dargestellten Räume befinden sich im Eigentum der Stadt Hamburg und können somit in den Verkauf für eine Genossenschaft geführt werden. Der linke Potenzialraum stellt aktuell einen Bolzplatz dar. Im Rahmen der Baugenossenschaft kann dort versucht werden einen Ausgleich für diesen Bolzplatz in Form von Freizeit- oder Sportangeboten zu schaffen. Dadurch dass das Gebiet bereits erschlossen ist, fallen hier die Erschließungskosten auch wesentlich geringer aus als am Stadtrandgebiet. Die zweite Fläche, rechts unten in der Grafik, würde eine Nachverdichtung in einem Innenhof darstellen. Hier wäre die tatsächliche Flächeinanspruchnahem zu prüfen da hier der Hof sehr stark von allen Anwohner genutzt wird. Um negative Auswirkungen zu vermeiden, wäre hier nur eine geringe Grundfläche denkbar. Um weiteren Kapitalbedarf zu verringern sollte auch auf eine flächensparende Bauweise geachtet werden, was dem Vorhaben Freizeitflächen zu integrieren, entgegen käme. Wir können generell von einer verdichteten Bauweise sprechen, wenn in einem qualifizierten Bebauungsplan eine zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8 bis 1,2 gegeben und die Grundflächenzahl 0,8 zugelassen ist. [24]
„Die verdichtete Bauweise gewährt WBG den monetären Vorteil, auf einer begrenzten Fläche relativ mehr Wohnraum zu schaffen, so dass die WBG in der Lage ist, die rein quantitative Wohnraumversorgung ihrer Mitglieder vergleichsweise preisgünstig zu verbessern. Erhöht wird dieser monetäre Vorteil noch durch die Preisnachlässe für Bauland in stadtnaher Lage, die in manchen Bundesländern für flächensparende Bauweise gewährt werden. Das Förderinstrument ‘Sozialboden‘ in Rheinland-Pfalz. Zum über verbilligtes Bauland geförderten Personenkreis gehören Haushalte aus dem sozialen Wohnungsbau. Weitere Voraussetzungen ist die kosten und flächensparende Bebauung des verkaufen Grund und Bodens. Obergrenzen sind hierbei etwa DM 2.000,00 je qm Wohnfläche ohne Grundstück. Flächensparend wird bei diesem Förderinstrument als die Bebauung mit Rhein- und Doppelhäusern definiert.“[25]
Förderungsmöglichkeiten
Die Finanzierung der hohen Kosten einer Genossenschaft die durch die hohen setup-Kosten wie die Baukosten entstehen müssten eigentlich durch die Mitglieder getragen werden. Die wohnenden Mitglieder aber sind meisten eher einkommensschwache Haushalte, so dass die Finanzierung oftmals durch externe Geldgeber unterstützt werden muss. Ein großer Anteil an fördernden Mitgliedern wäre für eine Genossenschaft sicherlich von Vorteil. Zusätzlich können auch die wohnenden Mitglieder zusätzliche Mieterdarlehen aufnehmen um mehr Kapital einzubringen. unterscheidet also in eine Innenfinanzierung und in eine Außenfinanzierung. Die Außen- bzw. Fremdfinanzierung ist im Wohnungsbau seit je her ein angewandtes Mittel um Projekte zu finanzieren. Fremdkapitalgeber können traditionell Banken darstellen die Kapital gegen Zins zur Verfügung stellen oder die Werte Grundpfandrechten wie beispielsweise Hypotheken belasten.[26]
Öffentliche Kapitalgeber können solche vorhaben durch Zinszuschüsse oder durch öffentliche Baudarlehen unterstützen. In Hamburg wurde hierfür die Wohnungsbaukreditanstalt eingerichtet.
Sie fördert monetär die Umwandlung innenstadtnaher Büroflächen zu Wohnraum. Darüber hinaus fördert sie ähnlich wie die KfW eine energiesparende Bauweise. Darüber hinaus fördert sie Baugemeinschaften mit individuellem oder genossenschaftliche Eigentum mit zinsgünstigen Baudarlehen. Generell stellt die Hamburger Wohnungsbaukreditanstalt mit ihren vielfältigen Fördermitteln in Hamburg eine adäquate Anlaufstelle für Unternehmungen dieser Art dar. Welche dies in diesem Fall konkret sein können, bleibt bei einer Konkretisierung zu prüfen.
Integration in „Regulate Gentrification“
Das eigentliche Ziel einer Wohnungsbaugenossenschaft bezahlbaren Wohnraum zu errichten entspricht dem Ziel von „Regulate Gentrification“. Für das Karolinenviertel kommt eine bauliche Nachverdichtung in Frage. Wenn es möglich ist, günstiges Bauland von der Stadt Hamburg zu erhalten, so kann mittels verschiedenster Förderungsmöglichkeiten ein genossenschaftliches Unternehmen aufgebaut werden. Hierzu stellt die Wohnungsbaukreditanstalt verschiedenste Fördermittel zur Verfügung.
Gerade unter sozialen Gesichtspunkten wäre anhand einer Wohnungsbaugenossenschaft eine breite Zielgruppe zu erreichen. Die hohe Anzahl an Baugemeinschaften und Genossenschaften in Hamburg bestätigt die gute Handlungsweise dieses Instruments zur Sicherung günstigen Wohnraums.
Eine Problematik die sich stellen könnte, sind die Gründer einer Genossenschaft. Hierzu müssten Promotoren ermittelt werden, die genug Wissen und auch Kapital zur Einrichtung einer Genossenschaft mitbringen würden. Als Promotoren mit ausreichendem Wissen könnte unter Umständen die steg agieren. Das Kapital könnte zum Teil als Beteiligung von der Stadt aufgebracht oder über die Förderungen der WBK aufgebracht werden.
Anwendungsmöglichkeit in anderen Städten
Aufgrund langjähriger Anwendung des Genossenschaftsprinzips kann eine Anwendung in anderen städtischen Quartieren natürlich auch erfolgen. In Anbetracht der Eingliederung in „Regulate Gentrification“ ist es jedoch wichtig, dass es ausreichend städtische Förderprogramme zu Errichtung von Wohnraum in der jeweiligen Stadt gibt. Nur so kann die Genossenschaft erst die hohen Startkosten aufbringen. Wichtig ist auch, dass genug Promotoren vorhanden sind, die das ganze Unternehmen gründen und ausreichend Mitglieder finden die gleiches Ziel verfolgen und so gegebenenfalls Kapital mit einbringen.
Es muss ein Mix aus Fördermöglichkeiten, Mitgliedern und Bereitschaft seitens der Stadt bestehen um günstiges Kapital und Bauland zu erhalten. Innerstädtisches Bauland ist für die Vorhaben unabdingbar da es um die Entspannung innerstädtischer Quartiere geht. Ein gemeinsames handeln mit der Stadt ist somit sehr wichtig und wird in Hamburg erfolgreich angewandt. Als drei gute Beispiele für selbstverwaltete Mietergenossenschaften sind die Genossenschaften der Fritz – Schumacher Siedlung in Langenhorn, der Gartenstadt Farmsen sowie die Falkenried-Terrassen zu nennen. Hier ist die Stadt Hamburg in der Regel die Eigentümerin der Bestände die treuhänderisch verwaltet werden. Die Bewohner haben Mitsprachrechte bei den Umbauten, Modernisierungen etc. gehabt. Oft wurde auch viel durch eigene Arbeitsleistung baulich verändert, so dass die Mieten größtenteils im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bleiben konnten. Dies förderte soweit die nachbarschaftlichen Beziehungen, dass die Anlagen von den Bewohnern liebevoll gepflegt werden. Wurden die Kosten überschritten, so dass die Genossenschaft dies nicht leisten konnte, sprang in Farmsen beispielsweise der Altonaer Spar- und Bauverein als Treuhänder in das Projekt ein.[27]
[1] Vgl.: Kühne-Büning,L.: Besonderheiten des Wohnungsmarktes, a.a.O., S, 57f. in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 4
[2] VGl.: Ringle, G.: Cooperate Culture. In Genossenschaften >>gelebte<< Werte, Hamburger Beiträge zum Genossenschaftswesen, Bd. 14, Hamburg 1994, S.5 in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 4
[3] Vgl.: Dülfer E., Betriebswirtschaftslehre der Genossenschaften und vergleichbarer Kooperative, 2. Überarbeitete und erweiterte Auflage, Göttingen in: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 5
[4] Vgl.: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 6
[5] Vgl.: ebd., S. 6
[6] Vgl.: ebd., S.6
[7] Vgl.: ebd., S. 9
[8] Vgl.: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 53
[9] Vgl.: Gerken, F., „Mitgliederpartizipation“ – Schlagwort oder Zukunft? Der Zusammenhang zwischen Kapitalbeschaffung und Marktstellung von Wohnungsbaugenossenschaften: Gemeinnütziges Wohnungswesen Heft 11/1987, S. 603-609 in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 92
[10] Vgl.: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 91
[11] § 1 Abs. I II. WoBauG
[12] Vgl.: Der dritte Armuts – und Reichtumsbericht der Bundesregierung: Lebenslagen in Deutschland, IV.6 Vereinbarkeit von Familien und Beruf verbessern – benachteiligte Kinder fördern, S. 23
[13] Stellungnahme vom 28. Mai 2008 zum Entwurf des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales vom Bundesverband alleinerziehender Mütter und Väter e.V., www.vamv.de [Zugriff: 20.03.2010]
[14] Vgl.: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Trends und Ausmaße der Polarisierung in deutschen Städten. www.bbsr.bund.de [Zugriff: 20.03.2010]
[15] Vgl.: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 135
[16] Vgl.: ebd., S. 136
[17] Vgl.: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 136
[18] Vgl.: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 119
[19] Vgl.: ebd., S. 19-20
[20] Vgl.: ebd., S. 20
[21] Vgl.: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 134
[22] Vgl.: Absatz II des städtebaulichen Vertragstextes unter § 6 BauGB-MaßnG enthält ausdrücklich die Regelungsfreiheit für hoheitliche Entwicklungsmaßnahmen, wenn die Bebauung der Deckung des dringenden Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen dient in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 148 – 149
[23] Vgl.: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 150
[24] Vgl.: Krupinski, H.-D.: Zukunft in der Struktur, in: Die Wohnungswirtschaft, Heft 7/1993, S. 345 in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 151
[25] Vgl.: NN: Das neue Förderinstrument „Sozialboden“, in: Die Wohnungswirtschaft in, Heft 1/1996, S. 24 in: Leinemann Ursula, Möglichkeiten zur Verbesserung der Wohnraumversorgung durch Wohnungsbaugenossenschaften, Nürnberg 1999, S. 151-152
[26] Vgl.: Mändle Markus, Existenz und Entwicklung von Wohnungsgenossenschaften, Stuttgart, 2000, S. 182
[27] Vgl.: De Buhr, Karthaus, Lundbeck, Freie und Hansestadt Hamburg, Behörde für Bau und Verkehr – Amt für Wohnungswesen, Bau- und Hausgemeinschaften in Hamburg – Neue Lebensqualität für die Stadt: Selbstverwaltung in städtischen Wohnungsbeständen, S. 59-66
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